Najem instytucjonalny w Polsce
Jak wynika z danych przedstawionych w styczniowej publikacji Rzeczpospolitej („PRS z dużym potencjałem, ale i wyzwaniami” z 4.01.2024 r.) na koniec 2023 r. całkowite zasoby sektora PRS (najmu instytucjonalnego) w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było około 20 tys. lokali.
Biorąc pod uwagę dynamiczny wzrost cen mieszkań, szczególnie w dużych miastach, dość naturalnym kierunkiem rozwoju rynku mieszkaniowego wydaje się być model najmu instytucjonalnego. Można pokusić się o tezę, że będzie odgrywał on coraz większą rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców Polski.
Stawka podatku od nieruchomości
Podatek od nieruchomości, który jest płacony przez właściciela lokalu mieszkalnego (tu: funduszu PRS), jest obliczany w oparciu o stawki przyjmowane przez rady gmin (miast). W 2024 r. w Warszawie stawka podatku od nieruchomości za 1 m2 wynosi 1,15 zł. Co istotne, w przypadku budynków związanych z działalnością gospodarczą, wysokość stawki rośnie prawie 30-krotnie, bo aż do 33,10 zł za 1 m2. Różnica jest zatem diametralna.
Dlaczego ta druga stawka ma znaczenie w przypadku najmu instytucjonalnego? Wynika to z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, który stanowi o budynkach mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Skoro bowiem fundusz PRS prowadzi w sposób ciągły i zorganizowany działalność zarobkową polegającą na wynajmie mieszkań, to czy takie mieszkania nie powinny zostać uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej? Odpowiedź na to pytanie ma istotny wymiar finansowy, skoro w zależności od przyjętej interpretacji podatek od nieruchomości od mieszkania o powierzchni 100 m2 będzie wahać się od 115 zł do 3310 zł. Nie ulega zaś wątpliwości, że ciężar ekonomiczny tej kwoty na ogół zostanie przeniesiony na najemcę.
Wątpliwości rozstrzygnąć na korzyść podatnika
Jak to zazwyczaj bywa w przypadku zagadnień na gruncie podatku od nieruchomości, ustalenie treści pojęcia „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” nie jest takie proste. Niezbędne w tym celu jest sięgnięcie do orzecznictwa.
Orzecznictwo NSA prezentuje dwa konkurujące ze sobą – przeciwne – stanowiska.
Pierwsze z nich, jeszcze do niedawna jedyne stanowi, że prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych przesądza, że lokale te pozostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (w tym kierunku na przykład NSA w wyroku z 25 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 125/23 lub z 4 października 2022 r., sygn. akt III FSK 967/21).
Drugie, które wykształciło się ostatnio i zaczyna chyba przeważać wskazuje, że za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne. Należy przez to rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu (tak przykładowo NSA w wyroku z 22 listopada 2023 r., sygn. akt III FSK 4264/21). Co ciekawe, powyższy nurt orzeczniczy przewiduje konieczność uwzględnienia funkcjonalnego aspektu wykładni, NSA wyraźnie bowiem zauważa, że stanowisko przeciwne do przedstawionego byłoby „trudne do zaakceptowania ze względów społecznych”.
Co dalej?
Korzystny pogląd wyrażony przez NSA w ostatnich wyrokach rzecz jasna nie ma dla organów podatkowych (wójtów/burmistrzów/prezydentów) wiążącego charakteru. Wątpliwe, aby organy podatkowe „bez walki” oddały wielomilionowe przychody podatkowe, dlatego też w celu zabezpieczenia swych praw optymalnym modelem działania będzie wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej lub wszczęcia postępowania nadpłatowego.
Jak wiadomo orzecznictwo bywa chwiejne, należy zatem „kuć żelazo, póki gorące”. Utrzymanie takiego kierunku w orzecznictwie byłoby na pewno dla podmiotów instytucjonalnych pewną ulgą w kontekście „niespodzianek” regularnie serwowanych przez ustawodawcę – przede wszystkim pozbawienia prawa do amortyzacji budynków mieszkalnych (z naruszeniem ochrony praw nabytych i interesów w toku), a także podatku przychodowego od budynków.
