Rządowa nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) wprowadza rewolucyjne zmiany w planowaniu przestrzennym. Zgodnie z przedstawionym uzasadnieniem do Ustawy, zmiany te mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Najważniejszą zmianą jest zastąpienie studium planem ogólnym gminy, który finalnie będzie stanowić akt prawa miejscowego, co uczyni go prawem powszechnie obowiązującym. Główne założenia Ustawy dotyczą również ustalania nowych zasad wydawania decyzji WZ, wprowadzenia nowego narzędzia planistycznego w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych, zmian w procedurze planistycznej i zwiększenia udziału obywateli w procesach planistycznych.
Plan ogólny gminy
- Najważniejsza zmiana polega na zastąpieniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy planem ogólnym.
- Plan ogólny stanowić będzie akt prawa miejscowego, obejmującym swym zasięgiem cały obszar gminy. W odróżnieniu od studium czyni go prawem powszechnie obowiązującym.
- Określa się w nim strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, a dodatkowo można określić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.
- Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności: politykę przestrzenną gminy, ustalenia zagospodarowania przestrzennego województwa, znajdujące się na obszarze obiekty wskazane w Ustawie, rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu, rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe, opracowanie ekofizjograficzne, zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
- Wraz z projektem planu ogólnego sporządza się uzasadnienie składające się z części tekstowej i graficznej.
- Plan ogólny uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- Co ważne, obowiązujące dotychczas w danej gminie Studium, utraci swoją moc z chwilą wejścia w życie planu ogólnego, nie później jednak niż z dniem 31 grudnia 2025 r. Do tego terminu każda gmina jest zobowiązana do zastąpienia Studium planem ogólnym.
- Dotychczasowe MPZP zachowają ważność i będą mogły być zmienione od dnia utraty mocy studium w danej gminie tj. nie później niż do dnia 1 stycznia 2026 r.
Partycypacja społeczna w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustawa wprowadza nowe regulacje istotne z punktu widzenia obywateli i ich udziału w procesach zarządzania publicznego. W ramach partycypacji społecznej umożliwiono udział interesariuszom planowania i zagospodarowania przestrzennego w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, wypowiadania się, składania wniosków, uczestnictwo w konsultacjach społecznych, poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej, inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększaniu udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.
Dodatkowo, ustawa umożliwia mieszkańcom danej gminy samodzielne zainicjowanie procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej.
W ramach partycypacji społecznej niezbędne jest dołożenie wszelkich starań, aby objąć nimi możliwie szerokie grono interesariuszy, w tym również osoby o szczególnych potrzebach.
Strefy planistyczne
W Ustawie dokonano skategoryzowania 13 stref planistycznych planu ogólnego. Podział na strefy będzie fundamentem do formułowania ustaleń planu ogólnego, a tym samym będzie miał kluczowe znaczenie z punktu widzenia koordynowania norm określanych w planach miejscowych i warunków zabudowy ustalanych w decyzjach administracyjnych.
Ponadto gminy uprawnione będą do decydowania, które strefy planistyczne będą wyznaczane oraz jakie konkretnie obszary będą one obejmować. Jednakże w przypadku gdy gmina nie wskaże żadnej funkcji z terenu dodatkowego, nie będą one mogły być wyznaczone w MPZP czy decyzjach WZ.
Dodatkowo, obszary, które gminy będą chciały chronić przed ekspansją zabudowy, określane będą strefami otwartymi. W strefie tej znajdą się tereny lasów, tereny rolnictwa, tereny wód oraz tereny zieleni naturalnej. Możliwości sytuowania obiektów budowlanych będą w tej strefie bardzo ograniczone.
Postępowanie uproszczone dla MPZP
Do sporządzania i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany dopuszcza się zastosowanie postępowania uproszczonego, jeżeli dotyczy lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe.
Postępowania uproszczonego nie stosuje się, jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana dotyczą, m.in.: lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej; przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymagającego zgody ministra, obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Z procedury postępowania uproszczonego nie będą mogli korzystać inwestorzy realizujący projekty farm wiatrowych.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny
- Ustawa wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny (zwany dalej „ZPI”), jako nowe narzędzie planistyczne, dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej.
- ZPI ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania inwestora i gminy. ZPI obejmować będzie obszar inwestycji głównej czyli tą którą zamierza zrealizować inwestor oraz inwestycji uzupełniającej – zgodnie z Ustawą będzie to m.in. inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy m. in sieci uzbrojenia dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, żłobków przedszkoli, szkół, przychodni, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej i innych wskazanych w projekcie o ile służyć one będą obsłudze inwestycji głównej.
- ZPI musi być zgodny z planem ogólnym
- Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.
- Uchwalany będzie przez radę gminy na wniosek inwestora lub inwestorów po zawarciu umowy urbanistycznej.
- Nie ma ograniczeń przedmiotowych dla jakich inwestycji może być uchwalony zintegrowany plan inwestycyjny. Mogą to być inwestycje mieszkaniowe, ale tez innego rodzaju.
Umowa urbanistyczna
- Warunkiem uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie zawarcie z gminą umowy urbanistycznej, w której zostanie określone, jakie konkretne świadczenie inwestor będzie zobowiązany spełnić na rzecz gminy, jak również zasady partycypacji w kosztach przez każdą ze stron, związanych z uchwaleniem ZPI.
- Zawarcie poprzedzone negocjacjami inwestora z gminą;
- Umowa urbanistyczna będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
- Obowiązkowym załącznikiem do umowy urbanistycznej będzie projekt ZPI.
Zmiany w przepisach dotyczących decyzji WZ:
- Obecne przepisy nie limitują okresu ważności Decyzji WZ. Ustawa wprowadza termin obowiązywania w stosunku do decyzji WZ i wygasną one po 5 latach od dnia ich uprawomocnienia. Dotyczy to decyzji WZ uzyskanych przed dniem 1 stycznia 2026 r. ale prawomocnych po dniu 1 stycznia 2026 r. oraz Decyzji WZ uzyskanych pod dniu 1 stycznia 2026 r.
- Decyzje WZ, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r. będą decyzjami bezterminowymi.
- Ustawa wprowadza ograniczenia obszaru analizowanego przy wydawaniu Decyzji WZ – wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo.
- Ponadto, po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie, warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy będzie położenie terenu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy. Jeżeli zatem w planie ogólnym danej gminy takie obszary nie zostaną wyznaczone, to w tej gminie w ogóle nie będzie możliwości uzyskania warunków zabudowy.
- Decyzje WZ związane będą ustaleniami planu ogólnego.
Rejestr urbanistyczny (Przepisy te wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2026 r.)
Rejestr urbanistyczny prowadzony będzie w systemie teleinformatycznym, w którym będą gromadzone informacje i dane z zakresu planowania i gospodarowania przestrzennego.
W szczególności rejestr urbanistyczny gromadzić będzie następujące dane pochodzące: z wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych, wniosków u uchwalenie ZPI, aktów planowania przestrzennego, wyroków sądów administracyjnych dotyczących decyzji WZ oraz aktów planowania przestrzennego.
Informacje i dane, w nim udostępnione będą jawne (z wyłączeniem danych osobowych), a dostęp do nich nieodpłatny.
Za prowadzenie rejestru będzie odpowiedzialny minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
