Od 1 września 2026 r. obowiązuje kolejny, kluczowy etap reformy systemu planowania przestrzennego. Upływ terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ma bezpośrednie znaczenie dla możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało przygotowanie kolejnej nowelizacji, która ma ograniczyć odpowiedzialność gmin za nieterminowe wydawanie decyzji WZ także po 1 stycznia 2027 r. Dla inwestorów i właścicieli gruntów oznacza to konieczność równoległego badania sytuacji planistycznej nieruchomości oraz rzeczywistego ryzyka związanego z czasem trwania postępowań administracyjnych.
Od 1 września 2026 r. nowe zasady
Ustawa z 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw przesunęła do 31 sierpnia 2026 r. kluczową datę reformy związaną z planami ogólnymi. Termin ten upłynął, a od 1 września 2026 r. zaczęły działać dalsze skutki przepisów przejściowych.
Według aktualnych deklaracji MRiT nie są planowane prace nad kolejnym przesunięciem terminu dotyczącego planów ogólnych. Resort sygnalizuje natomiast inne rozwiązania osłonowe, przede wszystkim dotyczące terminów wydawania decyzji WZ.
Co oznacza brak planu ogólnego po 1 września 2026 r.?
Najbardziej odczuwalne konsekwencje dotyczą nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla których zamierzenie inwestycyjne wymaga uzyskania decyzji WZ.
W gminie, w której plan ogólny nie wszedł w życie, po 1 września 2026 r. wydanie decyzji WZ jest możliwe wyłącznie w postępowaniach wszczętych przed tą datą. Ograniczenie to nie dotyczy decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego ani decyzji WZ dotyczących terenów zamkniętych.
Z perspektywy inwestora data wszczęcia postępowania staje się zatem elementem stanu prawnego nieruchomości, a nie jedynie informacją proceduralną. W przypadku nowych zamierzeń na gruntach bez MPZP należy natomiast w pierwszej kolejności ustalić, czy plan ogólny już obowiązuje oraz czy jego treść pozwala na uzyskanie decyzji WZ dla planowanej funkcji. W praktyce szczególnego znaczenia nabiera położenie nieruchomości w obszarze uzupełnienia zabudowy, jeżeli w danej sytuacji przepisy uzależniają od tego możliwość wydania decyzji WZ.
Jednocześnie wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy prawomocnej decyzji WZ.
Praktyczne skutki dla inwestorów i właścicieli gruntów
Zmiana nie sprowadza się do kwestii formalnej. W wielu transakcjach i projektach inwestycyjnych wpływa bezpośrednio na możliwość zabudowy gruntu, harmonogram, finansowanie i wycenę nieruchomości.
Po pierwsze, w due diligence nieruchomości nie wystarczy już sprawdzenie, czy teren jest objęty MPZP. W przypadku jego braku należy ustalić co najmniej: czy plan ogólny wszedł w życie, jaka jest jego treść w odniesieniu do konkretnej nieruchomości, czy teren znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, czy przed 1 września 2026 r. zostało wszczęte postępowanie o uzyskanie decyzji WZ oraz na jakim etapie rzeczywiście znajduje się to postępowanie.
Po drugie, wzrasta znaczenie postępowań o uzyskanie decyzji WZ wszczętych przed 1 września 2026 r. W gminie bez obowiązującego planu ogólnego takie postępowanie może być jedyną dostępną ścieżką uzyskania warunków zabudowy dla danego zamierzenia w okresie przejściowym. Przy nabyciu nieruchomości należy więc badać nie tylko sam wniosek, lecz także prawidłowość jego złożenia, datę wszczęcia postępowania, ewentualne braki formalne, zakres inwestycji oraz możliwość późniejszego wykorzystania lub przeniesienia decyzji WZ.
Po trzecie, brak planu ogólnego albo niekorzystne ustalenia planu mogą wpływać na wartość gruntu. Działka, której cena była kalkulowana przy założeniu możliwości zabudowy na podstawie decyzji WZ, może wymagać ponownej oceny inwestycyjnej, jeżeli po 1 września 2026 r. uzyskanie nowej decyzji WZ nie jest możliwe albo plan ogólny nie tworzy podstaw do jej wydania.
Po czwarte, nowe ryzyka powinny znaleźć odzwierciedlenie w dokumentacji transakcyjnej. W umowach przedwstępnych, warunkowych i inwestycyjnych warto odpowiednio konstruować warunki zawieszające, zasady odstąpienia, mechanizmy korekty ceny oraz podział ryzyka związanego z uzyskaniem decyzji WZ lub wejściem w życie planu ogólnego. Samo ogólne zastrzeżenie, że grunt „nadaje się pod zabudowę”, może być dziś niewystarczające.
Po piąte, harmonogram transakcji powinien uwzględniać, że ustawowe zawieszenie 90-dniowego terminu na wydanie decyzji WZ osłabia szczególną presję finansową nałożoną na organ. Dla inwestora oznacza to większe znaczenie bieżącego monitorowania akt sprawy, reagowania na okresy faktycznej bezczynności i dokumentowania, czy kolejne czynności organu rzeczywiście zmierzają do zakończenia postępowania.
Po szóste, wpływ reformy należy oceniać również na etapie finansowania. Bank lub inwestor kapitałowy może oczekiwać bardziej szczegółowego wykazania statusu planistycznego nieruchomości, a nie tylko przedstawienia wypisu z MPZP albo informacji o złożonym wniosku o decyzję WZ. Ryzyko planistyczne może przełożyć się na warunki uruchomienia finansowania, poziom wkładu własnego albo dodatkowe warunki precedensowe.
90-dniowy termin na wydanie decyzji WZ
Dla standardowej decyzji WZ termin na wydanie decyzji wynosi zasadniczo 90 dni, a z przekroczeniem tego terminu związana jest szczególna sankcja finansowa – kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Ustawa z 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadziła jednak rozwiązanie przejściowe. Zgodnie z jej art. 6, do 31 grudnia 2026 r. bieg terminów z art. 51 ust. 2 i art. 64 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega przerwaniu. Terminy mają zacząć biec na nowo 1 stycznia 2027 r.
W konsekwencji w tym okresie szczególny 90-dniowy termin nie biegnie, a tym samym nie uruchamia się mechanizm kary powiązany z jego przekroczeniem.
MRiT zapowiada dalszą ochronę gmin po 1 stycznia 2027 r.
26 sierpnia 2026 r. wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski poinformował podczas prac Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego o planowanej nowelizacji, która ma przedłużyć rozwiązanie chroniące gminy przed odpowiedzialnością za nieterminowe wydawanie decyzji WZ również po 1 stycznia 2027 r.
Jest to jednak nadal zapowiedź legislacyjna, a nie obowiązująca norma. Nie ma jeszcze podstaw do przesądzenia, do kiedy ochrona miałaby obowiązywać ani czy ustawodawca powtórzy dokładnie konstrukcję wskazanego powyżej art. 6.
Czy zawieszenie 90-dniowego terminu wyłącza ponaglenie i skargę do WSA?
Nie należy utożsamiać zawieszenia szczególnego terminu z pełnym wyłączeniem środków ochrony strony przed opieszałością organu. Trzeba jednak rozdzielić dwie instytucje: bezczynność oraz przewlekłe prowadzenie postępowania.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 KPA bezczynność zachodzi, gdy sprawy nie załatwiono w terminie określonym w art. 35 KPA lub w przepisach szczególnych, ani w dodatkowym terminie wskazanym przez organ. Jeżeli zatem szczególny 90-dniowy termin z u.p.z.p. na mocy przepisu przejściowego nie biegnie, argument sprowadzający się wyłącznie do stwierdzenia „upłynęło 90 dni od wszczęcia sprawy” nie jest obecnie wystarczającą podstawą do przyjęcia bezczynności wynikającej z przekroczenia tego szczególnego terminu.
Inaczej wygląda przewlekłość. Art. 37 § 1 pkt 2 KPA wiąże ją z sytuacją, w której postępowanie jest prowadzone dłużej niż jest to niezbędne do załatwienia sprawy. Definicja ta nie odwołuje się do przekroczenia 90 dni. Dlatego nawet w okresie, w którym szczególny termin z u.p.z.p. nie biegnie, możliwe jest podnoszenie, że organ prowadzi sprawę przewlekle – jeżeli przemawia za tym rzeczywisty przebieg postępowania.
W praktyce znaczenie ma więc nie sama długość postępowania, lecz sposób jego prowadzenia. Podstawą zarzutu przewlekłości mogą być w szczególności długie, niewyjaśnione okresy braku czynności, powtarzanie czynności niemających uzasadnienia, nieuzasadnione odstępy między kolejnymi etapami postępowania czy niepodejmowanie czynności, które w danych okolicznościach mogły zostać wykonane.
Dla inwestora oznacza to, że ponaglenie pozostaje instrumentem możliwym do wykorzystania, ale jego uzasadnienie powinno być dostosowane do aktualnego stanu prawnego. W okresie zawieszenia terminu 90-dniowego silniejszym argumentem może być zarzut przewlekłego prowadzenia postępowania, oparty na konkretnym przebiegu sprawy, a nie wyłącznie na wskazaniu, że od wszczęcia upłynęły trzy miesiące.
Po wniesieniu ponaglenia otwiera się także droga do skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania. Art. 53 § 2b Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, że taką skargę można wnieść w każdym czasie po wniesieniu ponaglenia do właściwego organu.
Uwzględniając skargę, WSA może m.in. zobowiązać organ do wydania aktu w określonym terminie oraz stwierdzić, że organ dopuścił się bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania; sąd ocenia także, czy bezczynność lub przewlekłość miały miejsce z rażącym naruszeniem prawa. W określonych przypadkach może ponadto wymierzyć organowi grzywnę albo przyznać skarżącemu sumę pieniężną.
Nie oznacza to oczywiście, że każda długo prowadzona sprawa o uzyskanie decyzji WZ będzie obecnie kwalifikowana jako przewlekła. Organ może wskazywać na obiektywną złożoność sprawy, konieczność uzgodnień, czynności dowodowe lub okresy opóźnienia niezależne od organu. Dlatego przed wniesieniem ponaglenia lub skargi warto przeanalizować chronologię postępowania i oddzielić okresy uzasadnione od okresów rzeczywistej bierności.
Co powinien dziś zrobić inwestor?
W projektach, które zależą od decyzji WZ, warto równolegle przeprowadzić analizę planistyczną i proceduralną. Sam status wniosku „w toku” nie przesądza, że postępowanie przebiega prawidłowo ani że decyzja zostanie wydana w czasie odpowiadającym harmonogramowi inwestycji.
W szczególności warto okresowo przeglądać akta postępowania, sporządzać chronologię czynności organu, weryfikować, czy wezwania i uzgodnienia są niezbędne, reagować na długie okresy bez aktywności oraz oceniać moment, w którym zasadne staje się ponaglenie z powodu przewlekłości. Przy transakcjach należy równolegle aktualizować ocenę wpływu sytuacji planistycznej na warunki umowy, cenę i terminy zamknięcia.
Konkluzje
Najbliższe miesiące pokażą, czy zapowiadana przez MRiT nowelizacja zostanie uchwalona przed 1 stycznia 2027 r. i jaki będzie jej rzeczywisty zakres.
Od 1 września trzeba uwzględniać nowe ograniczenia wynikające z reformy. Obowiązujące zawieszenie szczególnych terminów dotyczących wydawania decyzji WZ kończy się 31 grudnia 2026 r., natomiast jego przedłużenie pozostaje na razie zapowiedzią resortu.
Dla rynku nieruchomości oznacza to, że status planistyczny gruntu oraz etap postępowania o wydanie decyzji WZ stają się jeszcze ważniejszym elementem oceny ryzyka inwestycyjnego. Jednocześnie brak biegu 90-dniowego terminu nie powinien być rozumiany jako całkowite pozbawienie inwestora instrumentów służących przeciwdziałaniu przewlekłemu prowadzeniu sprawy.
