Dotychczas część gruntów była analizowana przez pryzmat lokalizacji, sąsiedztwa istniejącej zabudowy i założenia, że w przyszłości możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Po reformie, która wejdzie w życie z dniem 1 lipca 2026 r., takie podejście może być niewystarczające.
Coraz większe znaczenie będzie miało nie tylko to, czy grunt jest atrakcyjny rynkowo, ale także to, czy jego potencjał inwestycyjny jest rzeczywiście zabezpieczony planistycznie.
W praktyce bank ziemi warto dziś podzielić co najmniej na kilka kategorii:
- grunty objęte korzystnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
- grunty posiadające decyzję WZ,
- grunty, dla których postępowania administracyjne są w toku,
- grunty bez MPZP i bez decyzji WZ,
- grunty rezerwowe, których wartość opiera się na przyszłych założeniach planistycznych.
Każda z tych kategorii ma inny profil ryzyka. Inaczej należy oceniać nieruchomość z obowiązującym planem miejscowym, inaczej grunt oparty na decyzji WZ, a jeszcze inaczej aktywa, których potencjał inwestycyjny zależy dopiero od przyszłych rozstrzygnięć właściwej gminy.
Dla deweloperów oznacza to konieczność spojrzenia na ich bank ziemi nie tylko jako na portfel aktywów, ale także jako na portfel ryzyk regulacyjnych.
Przegląd portfela powinien dawać odpowiedź co najmniej na następujące pytania:
- które grunty mają realnie zabezpieczony potencjał inwestycyjny?
- które wymagają pilnych działań administracyjnych lub planistycznych?
- które powinny zostać objęte monitoringiem procedur gminnych?
- które wymagają aktualizacji założeń finansowych?
- a które mogą wymagać zmiany strategii inwestycyjnej?
W nowym systemie planistycznym przewagę mogą uzyskać ci inwestorzy, którzy wcześniej zidentyfikują ryzyka, uporządkują dokumentację i dostosują modele finansowe do realnego, a nie tylko zakładanego potencjału nieruchomości.
Bank ziemi przestaje być statycznym zasobem, a staje się obszarem aktywnego zarządzania prawnego, urbanistycznego i finansowego.
