Rozpoczynamy wakacyjny cykl publikacji, w którym nasi eksperci będą omawiać praktyczne zagadnienia prawne istotne dla przedsiębiorców i inwestorów. W kolejnych odsłonach spojrzymy na nie z perspektywy naszych wiodących praktyk. W pierwszej z nich przyglądamy się rynkowi nieruchomości i temu, jak wykorzystać spokojniejszy okres na przygotowanie jesiennych transakcji.
Wakacje na rynku nieruchomości często oznaczają spowolnienie rozmów negocjacyjnych, mniej spotkań i przesunięcie części decyzji inwestycyjnych na jesień. Dla inwestorów i deweloperów nie musi to jednak oznaczać przestoju. Wręcz przeciwnie! Spokojniejszy okres może być dobrym momentem na przeprowadzenie prawnego due diligence nieruchomości, które mają być przedmiotem transakcji w kolejnych miesiącach.
Dlaczego warto zrobić to wcześniej?
Zakup gruntu inwestycyjnego rzadko sprowadza się wyłącznie do ceny, lokalizacji i powierzchni działki. Rzeczywista wartość nieruchomości zależy od tego, czy projekt można zrealizować w zakładanym kształcie, terminie i budżecie.
Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji ze sprzedającym warto sprawdzić m.in.:
- stan księgi wieczystej,
- tytuł prawny sprzedającego,
- ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo decyzji o warunkach zabudowy (WZ),
- dostęp do drogi publicznej,
- istniejące służebności i roszczenia osób trzecich,
- dostęp do mediów i infrastruktury,
- ryzyka środowiskowe,
- decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości,
- ewentualne ograniczenia związane z ochroną zabytków, ochroną środowiska oraz statusem gruntów rolnych lub leśnych.
Wakacyjne due diligence może pomóc uniknąć jesiennych problemów
W praktyce wiele ryzyk ujawnia się dopiero wtedy, gdy transakcja jest już zaawansowana: po uzgodnieniu kluczowych warunków biznesowych, zawarciu umowy przedwstępnej, rozpoczęciu procesu finansowania albo na etapie podpisywania protokołu przejęcia nieruchomości.
Wówczas presja czasu zaczyna działać na niekorzyść kupującego. Wcześniejsza analiza prawna nieruchomości pozwala lepiej ocenić, czy nieruchomość rzeczywiście odpowiada założeniom inwestycyjnym dewelopera, jakie warunki powinny znaleźć się w umowie oraz czy uzgodniona cena uwzględnia rzeczywiste ryzyka projektu.
Co może dać inwestorowi wcześniejsze due diligence?
Dobrze przeprowadzone due diligence nieruchomości pozwala:
- zidentyfikować ryzyka przed wejściem w kosztowne negocjacje,
- określić warunki zawieszające transakcję,
- przygotować listę dokumentów wymaganych od sprzedającego,
- lepiej zabezpieczyć umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży,
- ocenić wpływ ryzyk prawnych na cenę,
- uniknąć zakupu nieruchomości, której potencjał inwestycyjny jest wyłącznie pozorny.
Wniosek
- Wakacyjny spokój na rynku nieruchomości można wykorzystać strategicznie.
- Dla dewelopera lub inwestora instytucjonalnego to dobry moment, aby zbadać projekty planowane na jesień, uporządkować dokumentację i zidentyfikować ryzyka, zanim presja transakcyjna zacznie działać na niekorzyść kupującego.
- Prawne due diligence nie powinno być formalnością wykonywaną na końcu procesu. Powinno poprzedzać rozpoczęcie jakichkolwiek negocjacji transakcyjnych!!! Dopiero znajomość ryzyk pozwala świadomie ocenić potencjał nieruchomości, ukształtować warunki transakcji i prowadzić negocjacje z właściwej pozycji.
- W praktyce prawne due diligence jest jednym z najważniejszych narzędzi służących ochronie wartości inwestycji oraz interesów kupującego.
Planują Państwo jesienne transakcje lub przegląd portfela nieruchomości?
Nasza kancelaria wspiera deweloperów i inwestorów w prawnym due diligence nieruchomości – od analizy stanu prawnego i planistycznego po identyfikację ryzyk administracyjnych, infrastrukturalnych, środowiskowych i podatkowych.
