Green lease przestaje być wyłącznie dodatkiem do polityki ESG (Environmental, Social and Governance), czyli podejścia obejmującego kwestie środowiskowe, społeczne oraz związane z ładem korporacyjnym. W przypadku zielonych umów najmu na pierwszy plan wysuwa się przede wszystkim komponent środowiskowy („E”), obejmujący m.in. efektywność energetyczną budynku, emisje gazów cieplarnianych, zużycie energii i wody, gospodarowanie odpadami oraz wykorzystanie energii ze źródeł odnawialnych. Wraz z zaostrzaniem wymagań wobec budynków green lease zaczyna jednak pełnić znacznie szerszą funkcję: staje się kontraktowym mechanizmem podziału kosztów transformacji energetycznej, dostępu do danych i odpowiedzialności za parametry budynku. Źle skonstruowany green lease może przenieść na jedną ze stron ryzyko, nad którym ta strona nie ma realnej kontroli.
Jeszcze kilka lat temu „zielone” postanowienia w umowach najmu powierzchni biurowej często ograniczały się do ogólnych deklaracji współpracy: segregacji odpadów, ograniczenia zużycia mediów czy utrzymania certyfikatu BREEAM lub LEED. Dziś stawka jest wyższa. Wymogi unijne dotyczące charakterystyki energetycznej budynków i efektywności energetycznej powodują, że kwestie dotychczas traktowane jako fakultatywne elementy ESG coraz częściej wpływają na realne nakłady inwestycyjne (CAPEX), opłatę eksploatacyjną, zakres prac w budynku i dostęp do danych operacyjnych.
Dla wynajmującego green lease może być narzędziem umożliwiającym modernizację budynku i pozyskanie danych niezbędnych do zarządzania portfelem. Dla najemcy – sposobem na kontrolę kosztów, zużycia energii i realizację własnych celów środowiskowych. Te interesy nie zawsze są jednak zbieżne.
Green lease nie jest nowym typem umowy
Polskie prawo nie zna odrębnej umowy „green lease”. Jest to nadal umowa najmu, do której strony – w granicach zasady swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego – wprowadzają dodatkowe zobowiązania dotyczące m.in. energii, emisji, wody, odpadów, certyfikacji, danych i modernizacji budynku.
To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Sam tytuł „Green Lease” nie tworzy obowiązku. O skutkach prawnych decyduje konkretna treść:
- czy strona ma jedynie współpracować, podjąć racjonalnie uzasadnione działania, czy osiągnąć określony wynik;
- czy obowiązek jest mierzalny;
- czy istnieje termin jego wykonania;
- jakie konsekwencje przewidziano w razie naruszenia.
Już dziś polska ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków nakłada przy zawarciu umowy najmu obowiązek przekazania najemcy kopii albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej, a najemca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania (art. 11 ust. 1 pkt 2 i ust. 4 ww. ustawy). Green lease idzie jednak znacznie dalej niż samo świadectwo – reguluje sposób funkcjonowania budynku przez cały okres najmu.
Dlaczego przełom 2026/2027 jest istotny
Najważniejszym impulsem regulacyjnym jest dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków („EPBD”). Termin jej zasadniczej transpozycji upłynął 29 maja 2026 r. 15 lipca 2026 r. Komisja Europejska wszczęła postępowania naruszeniowe wobec wszystkich 27 państw członkowskich z powodu jej niepełnej transpozycji. Oznacza to, że na przełomie 2026/2027 właściciele i najemcy funkcjonują jednocześnie w reżimie obowiązujących polskich przepisów i w okresie intensywnego dostosowywania prawa krajowego do unijnej EPBD.
!!!Istniejące biurowce: 2030 i 2033 r. to realne daty dla właścicieli!!!
Szczególnie istotne z perspektywy właścicieli nieruchomości komercyjnych jest to, że EPBD nie koncentruje się wyłącznie na nowych inwestycjach. Dyrektywa ustanawia również minimalne normy charakterystyki energetycznej dla istniejących budynków niemieszkalnych, a więc także istniejących biurowców.
Każde państwo członkowskie ma ustalić dwa maksymalne progi charakterystyki energetycznej na podstawie krajowego zasobu budynków niemieszkalnych istniejącego na dzień 1 stycznia 2020 r. Pierwszy z nich ma odpowiadać poziomowi, powyżej którego znajduje się 16% budynków o najgorszej charakterystyce energetycznej („próg 16%”), a drugi – poziomowi obejmującemu 26% najgorzej funkcjonującego zasobu („próg 26%”). Od 2030 r. istniejące budynki niemieszkalne mają co do zasady znajdować się poniżej progu 16%, a od 2033 r. – poniżej progu 26%. Dyrektywa przewiduje możliwość ustanowienia przez państwa członkowskie określonych wyjątków.
Nie oznacza to, że w całej Unii Europejskiej każdy biurowiec będzie musiał osiągnąć tę samą klasę energetyczną. Konkretne wartości progowe zostaną ustalone na poziomie krajowym i mogą zostać określone dla całego zasobu budynków niemieszkalnych albo odrębnie dla poszczególnych rodzajów lub kategorii budynków.
Dla wynajmujących jest to jednak istotna zmiana praktyczna. Właściciel starszego biurowca znajdującego się powyżej odpowiedniego krajowego progu może stanąć przed koniecznością przeprowadzenia modernizacji energetycznej lub innych działań pozwalających na poprawę charakterystyki budynku. Może to oznaczać istotne nakłady na elewację i instalacje, wymianę lub modernizację systemów ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC) i systemów zarządzania budynkiem (BMS), opomiarowanie, źródła energii czy automatykę budynkową.
Problem szybko przenosi się więc z poziomu regulacyjnego na poziom umowy najmu. Powstaje pytanie, w jakim zakresie koszty wymaganych modernizacji pozostaną nakładem inwestycyjnym wynajmującego, a w jakim mogą wpływać na opłatę eksploatacyjną; kiedy wynajmujący będzie mógł wejść do powierzchni najemcy w celu wykonania prac; jak ograniczyć zakłócenia w działalności najemcy oraz kto powinien korzystać z ekonomicznych efektów modernizacji. Długoterminowa umowa najmu zawierana dziś może być wykonywana już w okresie obowiązywania progów przewidzianych na 2030 i 2033 r., dlatego tych kwestii nie warto odkładać do momentu wejścia w życie polskich przepisów wykonawczych.
Dla nowych budynków EPBD przewiduje standard budynków bezemisyjnych od 1 stycznia 2030 r. (od 1 stycznia 2028 r. dla nowych budynków będących własnością instytucji publicznych). Od 1 stycznia 2028 r. dla nowych budynków o powierzchni użytkowej powyżej 1 000 m², a od 1 stycznia 2030 r. dla wszystkich nowych budynków, ma być również obliczany i ujawniany w świadectwie współczynnik globalnego ocieplenia w cyklu życia budynku (GWP).
Drugim istotnym aktem jest dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1791 z dnia 13 września 2023 r. w sprawie efektywności energetycznej oraz zmieniająca rozporządzenie (UE) 2023/955 („EED”). Przepis art. 22 ust. 9 EED wprost nakazuje państwom członkowskim usuwać bariery związane z tzw. split incentives – sytuacją, w której właściciel ponosi koszt inwestycji energetycznej, ale korzyść w postaci niższych kosztów eksploatacji przypada w całości lub w istotnej części najemcy. Komisja Europejska w zaleceniu (UE) 2024/2481 z dnia 13 września 2024 r. ustanawiającym wytyczne dotyczące interpretacji art. 21, 22 i 24 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1791 w odniesieniu do przepisów dotyczących konsumentów wskazała green leases jako jedno z narzędzi ograniczających ten problem i dopuściła opracowywanie przez państwa członkowskie praktycznych wytycznych oraz standardowych wzorów takich umów.
W Polsce trwają prace nad wdrożeniem EED, m.in. w ramach projektów UC77 (ustawa o efektywności energetycznej) i UC121 (Prawo energetyczne). Na obecnym etapie nie wprowadzają one obowiązkowego modelu green lease ani ustawowego mechanizmu podziału „zielonego” CAPEX pomiędzy wynajmującego i najemcę. Tym większe znaczenie ma więc sama umowa najmu.
Największa pułapka: kto płaci za „zielony” budynek?
Modernizacja systemów HVAC oraz systemu BMS, oświetlenia, instalacji fotowoltaicznej, systemów pomiarowych czy infrastruktury ładowania może wymagać istotnego CAPEX. Jednocześnie oszczędność energii i niższe koszty eksploatacyjne w dużej części odczuwa najemca. To klasyczny split incentive.
Z perspektywy najemcy szczególnie ryzykowna jest ogólna klauzula pozwalająca wynajmującemu zaliczyć do opłaty eksploatacyjnej „wszelkie koszty poniesione w celu poprawy charakterystyki energetycznej lub środowiskowej budynku”. Takie brzmienie może zamienić zwykłe koszty eksploatacyjne w otwarty mechanizm finansowania inwestycji właściciela.
Z perspektywy wynajmującego zbyt sztywny zakaz odzyskiwania jakiegokolwiek CAPEX może natomiast blokować ekonomicznie uzasadnione modernizacje, z których najemcy korzystają przez wiele lat. Dlatego green lease powinien określać co najmniej: kwalifikowane rodzaje inwestycji, zasady amortyzacji, okres rozliczenia, sposób przypisania kosztu do najemców, ewentualne powiązanie opłaty z uzyskaną oszczędnością oraz zakaz podwójnego odzyskania tego samego nakładu.
Dane energetyczne: obowiązek, który bez definicji jest niewykonalny
Wiele green leases przewiduje obowiązek przekazywania danych o energii, wodzie, odpadach i emisjach. Samo sformułowanie „najemca będzie przekazywał dane ESG” jest jednak niewystarczające.
Umowa powinna określać co najmniej zakres danych, źródło pomiaru, częstotliwość, format, odpowiedzialność za poprawność danych oraz cel ich wykorzystania. Szczególnie istotne jest ustalenie, czy wynajmujący może używać danych najemcy wyłącznie do zarządzania budynkiem, czy również do raportowania grupowego, certyfikacji, due diligence, finansowania lub raportowania wobec inwestorów.
Jeżeli budynek nie ma odpowiedniego systemu podliczników, strony powinny też ustalić, kto ponosi koszt jego instalacji i co dzieje się do czasu uzyskania wiarygodnego pomiaru. Nie powinno się nakładać kary za nieosiągnięcie kluczowych wskaźników efektywności (KPI), których nie da się obiektywnie zmierzyć.
Certyfikat to nie to samo co wynik operacyjny
BREEAM, LEED czy WELL są prywatnymi systemami certyfikacji. Mogą być bardzo istotne rynkowo, ale nie należy utożsamiać ich ani ze świadectwem charakterystyki energetycznej, ani z rzeczywistym zużyciem energii w konkretnym roku.
Klauzula typu wynajmujący będzie utrzymywał certyfikację BREEAM na poziomie Excellent przez cały okres najmu” może tworzyć daleko idące zobowiązanie rezultatu. Certyfikacja może zależeć od zachowania najemców, dostępności danych, zmian metodologii, zakresu prac fit-out czy decyzji niezależnego certyfikatora. Umowa powinna więc wskazywać, czy wynajmujący gwarantuje określony poziom certyfikacji, czy jedynie ma podejmować uzasadnione działania w celu jego utrzymania, a także jakie okoliczności wyłączają odpowiedzialność.
Analogicznie najemca nie powinien odpowiadać za pogorszenie parametrów całego budynku, jeżeli na wynik wpływa stan części wspólnych, systemy techniczne zarządzane przez wynajmującego albo zachowanie innych najemców.
Wskaźniki w biurowcu: podobne nazwy, różne znaczenie
Największym źródłem sporów w green leases bywa nie sam cel, lecz sposób jego pomiaru. W umowie warto rozróżnić wskaźniki regulacyjne, certyfikacyjne i operacyjne.
| Wskaźnik | Co mierzy | Na co uważać w umowie |
|---|---|---|
| EP | Wskaźnik energii pierwotnej wykorzystywany w systemie charakterystyki energetycznej budynku. | Nie jest równoznaczny z rachunkiem za energię ani z rzeczywistym zużyciem w danym roku. |
| EK | Energia końcowa dostarczana do budynku na potrzeby objęte metodologią świadectwa. | Nie obejmuje automatycznie wszystkich odbiorników najemcy i może różnić się od danych licznikowych. |
| EU | Energia użytkowa potrzebna do pokrycia potrzeb budynku. | Wskaźnik techniczny, nie należy na jego podstawie bezpośrednio rozliczać kosztów. |
| kWh/m²/rok – zużycie rzeczywiste | Rzeczywiste zużycie energii według liczników. | Trzeba zdefiniować licznik, nośniki energii, powierzchnię referencyjną, godziny pracy, obłożenie oraz normalizację pogodową. |
| kg CO₂e/m²/rok | Operacyjne emisje gazów cieplarnianych przypisane do budynku lub powierzchni. | Konieczne są granice raportowania i zasady doboru współczynników emisji. Wynik emisji może się istotnie różnić w zależności od przyjętej metodologii – location-based, opartej na średniej emisyjności lokalnej sieci elektroenergetycznej, albo market-based, uwzględniającej sposób zakupu energii i stosowane instrumenty kontraktowe, takie jak gwarancje pochodzenia czy PPA. |
| GWP w cyklu życia | Wpływ budynku na globalne ocieplenie w całym cyklu życia, obejmujący także wbudowany ślad węglowy. | Nie mylić z roczną emisją operacyjną. EPBD wprowadza obowiązek ujawniania GWP dla nowych budynków etapami od 2028 r. |
| % OZE | Udział energii odnawialnej w zużyciu lub zaopatrzeniu budynku. | Trzeba określić, czy liczy się produkcja on-site, energia kupiona, PPA i/lub gwarancje pochodzenia. |
| BREEAM / LEED / WELL | Ocena budynku według prywatnego systemu certyfikacji. | Certyfikacja nie jest gwarancją określonego poziomu zużycia energii ani zgodności z przyszłymi progami EPBD. |
Szczególnie niebezpieczne są KPI typu „redukcja zużycia energii o 10% rok do roku” bez określenia roku bazowego, warunków pogodowych, zmian powierzchni, liczby użytkowników, godzin pracy i zmian technologicznych. Jeżeli najemca zwiększy zatrudnienie albo wydłuży godziny funkcjonowania biura, zużycie może wzrosnąć mimo poprawy efektywności. Z drugiej strony modernizacja instalacji centralnych może obniżyć zużycie bez jakiejkolwiek zmiany po stronie najemcy.
„Green works” i dostęp do powierzchni
Nowe standardy energetyczne zwiększą presję na modernizację istniejących budynków. Wynajmujący powinien więc mieć odpowiednie prawo dostępu do powierzchni najemcy w celu wykonania wymaganych lub ekonomicznie uzasadnionych prac. Nie powinno to jednak oznaczać nieograniczonego prawa do ingerencji w działalność najemcy.
Umowa powinna regulować wcześniejsze zawiadomienie najemcy, godziny prowadzenia prac, minimalizowanie zakłóceń, zasady bezpieczeństwa, odpowiedzialność za szkody i ewentualne skutki dłuższego ograniczenia możliwości korzystania z powierzchni. Warto też rozstrzygnąć, czy poprawa efektywności energetycznej budynku może uzasadniać zmianę parametrów technicznych lokalu, np. temperatury, godzin pracy HVAC albo mocy dostępnej dla urządzeń najemcy.
Fit-out: zielone standardy kontra swoboda najemcy
Green lease coraz częściej ingeruje w fit-out w zakresie:
- dopuszczalnych materiałów,
- urządzeń,
- poziomu efektywności energetycznej,
- gospodarki odpadami budowlanymi
- obowiązku ponownego użycia elementów wyposażenia.
To racjonalne, ale wymaga koordynacji z klasycznymi postanowieniami dotyczącymi zgód wynajmującego na prace.
W szczególności należy uważać na konflikt pomiędzy obowiązkiem przywrócenia powierzchni do stanu poprzedniego a zasadami gospodarki o obiegu zamkniętym (circular economy). Demontaż i wyrzucenie sprawnych elementów tylko dlatego, że umowa standardowo wymaga przywrócenia powierzchni do stanu poprzedniego, może być sprzeczne z celem green lease. Warto więc przewidzieć możliwość uzgodnienia pozostawienia albo ponownego wykorzystania elementów fit-out.
Zmiana prawa i zmiana metodologii
Umowy biurowe są zawierane często na 5–10 lat. W tym czasie może zmienić się nie tylko prawo, ale również metodologia świadectw, klasy energetyczne i standardy certyfikacyjne. Dlatego zobowiązanie do utrzymywania konkretnej certyfikacji albo wskaźnika przez cały okres najmu powinno zawierać mechanizm na wypadek zmiany metody obliczeń lub standardu.
Bez takiego mechanizmu strona może formalnie naruszać umowę mimo braku rzeczywistego pogorszenia budynku – wyłącznie dlatego, że zmieniły się zasady pomiaru. W wieloletnich umowach najmu warto rozważyć mechanizm renegocjacji określonych postanowień umowy (reopener clause), uruchamiany w razie istotnej zmiany przepisów, metodologii lub standardów technicznych mających wpływ na uzgodnione obowiązki środowiskowe.
Sankcje: nie każde naruszenie obowiązków środowiskowych powinno stanowić istotne naruszenie umowy
Green lease powinien odróżniać naruszenia informacyjne od naruszeń materialnych. Opóźnienie w przekazaniu miesięcznego pliku z danymi nie powinno automatycznie prowadzić do takich samych skutków jak trwałe uniemożliwienie wymaganej modernizacji budynku.
Jeżeli strony chcą zabezpieczyć zobowiązania niepieniężne karą umowną, zastosowanie będzie miał przepis art. 483 Kodeksu cywilnego. Kara powinna być powiązana z precyzyjnie opisanym obowiązkiem, a nie z ogólną powinnością „działania w sposób zrównoważony”. Przy najmie na czas oznaczony dodatkową ostrożność wymaga konstruowanie prawa wypowiedzenia – zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego powinno ono odnosić się do wypadków określonych w umowie.
Najbezpieczniejszy model to zwykle gradacja: identyfikacja naruszenia, wezwanie, odpowiedni okres naprawczy, dopiero następnie sankcja proporcjonalna do znaczenia obowiązku. Rozwiązanie umowy powinno być zastrzeżone dla naruszeń rzeczywiście istotnych.
Co sprawdzić przed podpisaniem green lease?
| Pytanie kontrolne | Dlaczego ma znaczenie | |
|---|---|---|
| 1 | Czy KPI jest policzalny i czy obie strony mają wpływ na jego osiągnięcie? | Bez tego zobowiązanie może być niewykonalne albo przerzucać ryzyko na stronę, która nie kontroluje wyniku. |
| 2 | Czy umowa rozróżnia CAPEX od OPEX i opłaty eksploatacyjnej? | To podstawowy punkt sporu przy modernizacjach energetycznych. |
| 3 | Czy określono linię bazową, metodykę, powierzchnię referencyjną i źródło danych? | Bez wspólnej metodologii te same dane mogą prowadzić do różnych wyników. |
| 4 | Czy obowiązki związane z certyfikacją są obowiązkiem rezultatu czy starannego działania? | Rating często zależy także od czynników zewnętrznych i zachowania innych użytkowników. |
| 5 | Czy wynajmujący ma prawo wykonać wymagane „zielone” prace, a najemca – ochronę przed nadmiernym zakłóceniem działalności? | Transformacja budynku nie może być ani zablokowana, ani prowadzona bez ograniczeń. |
| 6 | Czy umowa przewiduje zmianę prawa, metodologii i standardów certyfikacji? | Przy 5–10-letnim najmie obecne parametry nie są stałe. |
| 7 | Czy sankcje są proporcjonalne do rodzaju naruszenia? | Nie każde uchybienie ESG uzasadnia karę, naruszenie albo wypowiedzenie. |
Green lease jako nowy standard – ale nie jako standardowy załącznik
Kierunek regulacyjny jest czytelny: budynki niemieszkalne będą pod coraz większą presją energetyczną i emisyjną, a właściciele i użytkownicy będą musieli wymieniać więcej danych i współpracować przy modernizacjach. To zwiększa znaczenie green leases nawet bez ustawowego obowiązku ich zawierania.
Nie oznacza to jednak, że należy przyjmować jeden uniwersalny „zielony załącznik” do każdej umowy. Inne ryzyka ma nowy biurowiec z certyfikatem BREEAM na poziomie Outstanding i pełnym systemem podliczników, a inne starszy budynek wymagający dokonania modernizacji przed 2030 r., a jeszcze inne najemca zużywający ponadstandardową ilość energii z uwagi na specyfikę działalności.
Najlepiej skonstruowany green lease nie jest katalogiem deklaracji ESG. Jest precyzyjnym mechanizmem przypisania kontroli, kosztu, danych i odpowiedzialności. To właśnie te cztery elementy warto negocjować zanim ambitny „zielony” cel stanie się kosztownym sporem o wysokość opłaty eksploatacyjnej albo niewykonalnym KPI.
Co dalej? EPBD nadal w trakcie wdrażania w Polsce
Proces wdrażania EPBD do polskiego systemu prawa nie został zakończony. Zasadniczy termin transpozycji EPBD upłynął 29 maja 2026 r. Już 15 lipca 2026 r. Komisja Europejska wszczęła postępowania naruszeniowe wobec wszystkich 27 państw członkowskich, w tym Polski, w związku z brakiem pełnej transpozycji dyrektywy. Państwa otrzymały wezwania do usunięcia uchybienia (letters of formal notice) i termin na przedstawienie odpowiedzi oraz uzupełnienie transpozycji. Kolejnym etapem postępowania może być wydanie przez Komisję uzasadnionej opinii, a następnie – w razie dalszego braku zgodności – skierowanie sprawy do Trybunału Sprawiedliwości UE.
W przypadku Polski dodatkowo toczy się odrębna procedura związana z Krajowym Planem Renowacji Budynków. Projekt tego dokumentu powinien zostać przekazany Komisji do 31 grudnia 2025 r. Po wcześniejszym wezwaniu z marca 2026 r., 1 października 2026 r. Komisja skierowała do Polski uzasadnioną opinię w związku z dalszym brakiem projektu planu. Polska ma dwa miesiące na odpowiedź i przedstawienie dokumentu, w przeciwnym razie Komisja może zdecydować o skierowaniu sprawy do TSUE. Plan ten ma istotne znaczenie również dla rynku nieruchomości komercyjnych, ponieważ ma określać krajową ścieżkę prowadzącą do stopniowej poprawy charakterystyki energetycznej i dekarbonizacji zasobu budowlanego do 2050 r.
Równolegle trwają prace nad zmianami w prawie polskim. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada nowelizację ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która ma wdrożyć dalsze rozwiązania wynikające z EPBD. Z perspektywy rynku najmu szczególnie istotne jest planowane rozszerzenie obowiązku przekazywania świadectwa charakterystyki energetycznej także na przypadki przedłużenia lub aneksowania umowy najmu. Ministerstwo wskazuje również na zamiar objęcia takim obowiązkiem cesji umowy najmu. Jednocześnie resort potwierdził, że nowelizacja nie ma ustawowo regulować podziału kosztów transformacji energetycznej pomiędzy wynajmującego i najemcę ani narzucać treści „zielonych” klauzul najmu – kwestie te mają nadal pozostawać domeną umowy cywilnoprawnej.
!!!Nowe warunki techniczne – regulacje nadal w budowie!!!
Dodatkowym źródłem niepewności dla rynku nieruchomości pozostają nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt nowych przepisów obejmuje m.in. wymagania związane z efektywnością energetyczną, standardem budynku bezemisyjnego oraz automatyką i systemami technicznymi budynku, jednak proces legislacyjny nie został zakończony, a ostateczny kształt regulacji nadal nie jest znany. Równolegle przygotowywane są rozwiązania wdrażające art. 14 EPBD dotyczący zrównoważonej mobilności, w tym punktów ładowania, okablowania i infrastruktury kanałowej oraz miejsc postojowych dla rowerów w określonych budynkach niemieszkalnych.
Sytuację komplikuje fakt, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.) utraciło moc we wrześniu 2026 r., a nowe rozporządzenie nie zostało do tego czasu wydane. Wprowadzono więc rozwiązania epizodyczne pozwalające, na określonych zasadach, czasowo stosować dotychczasowe wymagania techniczno-budowlane. Nie usuwa to jednak niepewności co do standardu, jaki ostatecznie będzie obowiązywał przy projektowaniu i modernizacji budynków.
Dla wynajmujących oznacza to dodatkowe ryzyko przy zawieraniu długoterminowych umów najmu. W okresie ich obowiązywania może powstać konieczność dostosowania budynku do nowych wymagań, których szczegółowy zakres nie jest dziś jeszcze przesądzony. To kolejny argument za odpowiednim uregulowaniem w green lease skutków zmiany prawa, zasad prowadzenia prac modernizacyjnych oraz podziału ich kosztów.
Jednocześnie wdrażana jest dyrektywa EED. W toku pozostają m.in. projekt UC77, dotyczący zmiany ustawy o efektywności energetycznej i innych ustaw, oraz projekt UC121, zmieniający Prawo energetyczne. Regulacje te nie tworzą ustawowego modelu green lease, ale wzmacniają systemowe wymagania dotyczące efektywności energetycznej, zarządzania energią i transformacji energetycznej, które pośrednio będą oddziaływać także na właścicieli i użytkowników budynków komercyjnych.
Dla wynajmujących i najemców oznacza to, że nie warto czekać z uregulowaniem tych kwestii w umowie do zakończenia polskiej implementacji EPBD. Umowy zawierane obecnie na pięć, siedem czy dziesięć lat będą wykonywane już w okresie obowiązywania kolejnych etapów nowych wymagań energetycznych. Dlatego green lease powinien zawierać mechanizm dostosowania do zmian prawa i metodologii, jasny podział kosztów modernizacji, obowiązki dotyczące danych oraz zasady odpowiedzialności za osiągnięcie uzgodnionych parametrów.
